El Marco Jurídico Inmobiliario en República Dominicana

19 octubre 2020

Las actividades comerciales relativas a la tenencia, compra-venta, alquileres y desarrollos comerciales de propiedades inmobiliarias a través de los años ha cobrado una especial importancia dado a que constituye uno de los principales motores de la economía del país. Se trata de un mercado en constante desarrollo y que, pese a la crisis sanitaria del 2020, el mercado inmobiliario presenta un auge y crecimiento paulatino.

Nuestro país promueve un ambiente favorable para las inversiones inmobiliarias, contamos con un maro jurídico que ofrece protección a la inversión nacional y extranjera, lo que ha permitido un crecimiento importante del mercado inmobiliario.

El derecho de propiedad y las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana se rigen por 1.- la Constitución de la República, 2.- el Código Civil, 3.- la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y sus reglamentos, modificada por la Ley 51-07 del 23 de abril de 2007, la cual norma el registro de los derechos reales inmobiliarios, implementando el sistema de publicidad inmobiliaria del país; 4.- la Ley No.5038 de 1958 y sus modificaciones, que regulan los condominios (la propiedad horizontal), así como diversas resoluciones, reglamentos, acuerdos, disposiciones y ciertas leyes que complementan algunos aspectos impositivos y fiscales como es la Ley No.158-01” de Fomento al Desarrollo Turístico y sus modificaciones y la Ley 189-11, para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso.

La Constitución reconoce y garantiza el derecho de propiedad. Este derecho le asiste a toda persona, pudiendo disfrutar, gozar, acceder y disponer de todos sus bienes inmobiliarios registrados.

El sistema de Registro Inmobiliario se basa en el sistema Torrens, mediante el cual, el Estado crea y mantiene un registro de propiedades inmobiliarias, que previamente hayan sido saneadas y se le haya emitido un certificado de título al titular del inmueble, como prueba de sus derechos sobre el mismo. Las propiedades registradas están regidas por la Ley de Registro Inmobiliario No. 108-05, la cual también se encarga de regular el proceso de saneamiento en nuestro territorio. Esta ley, ofrece un marco jurídico de protección, mediante el registro del derecho de propiedad.

El Estado para garantizar la legalidad de las operaciones que afecten derechos reales inmobiliarios se vale de los órganos competentes que integran la Jurisdicción Inmobiliaria, la cual tiene competencia exclusiva para conocer de los derechos inmobiliarios y su registro.

Los Reglamentos y Resoluciones sirven como base para garantizar el buen funcionamiento de las leyes que rige la materia inmobiliaria tales como, los Reglamentos del Registro de Titulo No. 2669-2009 de fecha 10 de septiembre de 2009, que modifica el Reglamento General de Registro de Títulos, la Resolución No. 3461-2010 sobre el Reglamento para la Actualización Parcelaria y Registral de Inmuebles Complejos y la Resolución No. 628-2009 sobre el Reglamento General de Mensuras Catastrales.

De igual forma, el Código de Procedimiento Civil y el Código Civil Dominicano rigen la materia y el proceso para proteger el derecho a la propiedad y la posesión.

La Ley de Inversión Extranjera No.16-95 y su reglamento de aplicación, permiten la adquisición de inmuebles por extranjeros en el país, sin limitaciones. La Ley 158-01 sobre Fomento Turístico y sus modificaciones, otorga a las inversiones en el sector turismo, exenciones fiscales relevantes por un período de 15 años, tanto para la construcción de hoteles, desarrollos residenciales y comerciales inmobiliarios, como para la oferta turística complementaria.

En adición, contamos con incentivos sobre la exención del Impuestos sobre la Propiedad (IPI), encontrándose los siguientes inmuebles exentos de su pago: (a) los terrenos rurales dedicados a la explotación agropecuaria; (b) las viviendas cuyo propietario haya cumplido los 65 años, siempre que no haya sido transferida de dueño en los últimos 15 años y sea la única que posea su propietario; (c) las viviendas sujetas al impuesto sobre activos.

En el mercado inmobiliario dominicano aumenta cada vez más las inversiones extranjeras a raíz del atractivo que supone República Dominicana para los extranjeros por su situación geográfica, su clima y cultura, el nivel de renta, y el coste de vida relativo del país de destino frente al país de origen del inversor, entre otros muchos factores. Es deber del Estado seguir promoviendo un ambiente seguro para dichas inversiones y nuestro trabajo como abogado es ofrecer las soluciones que la ley pone a su disposición para asegurar la protección de su inversión en nuestro país.